《中国经济周刊》记者 李永华 | 湖南报说念
“春节以后，冉冉地有些客户来看房了。过年前，那的确冷清，两个月都没成交一套房。”2月27日，长沙的一位二手房置业照应人告诉《中国经济周刊》记者。
在新址阛阓，长沙再次出现“日光盘”，单套成交价500万起步的某楼盘被一抢而空。
政策层面，宇宙多个城市开释出地产调控松动迹象。山东菏泽起先下调新址房贷首付比例至20%，尔后，重庆、江西赣州、广东佛山等多地先后下调首付比例。
同期，多地下调房贷利率。四肢一线城市，广州的动向备受关爱。据公开音书，工农中交建与邮储银行等六大行下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从5.6％下调至5.4％，二套房贷利率从5.8％下调至5.6％。
多方利好音书的刺激下，房地产阛阓能否迎来小阳春？
影相:《中国经济周刊》首席影相记者 肖翊
不把房地产四肢短期刺激经济的器用和时间，加强预期指引
“对于2022年的总体磋商。咱们照旧海誓山盟地坚握‘屋子是用来住的、不是用来炒的’定位，不把房地产四肢短期刺激经济的器用和时间，加强预期指引，因城施策促进房地产业良性轮回和健康发展”。2月24日，在国新办举行的推动住房和城乡建设高质料发展发布会上，住建部副部长倪虹对本年房地产举座政策目的作念出如上默示。
2021年下半年以来，多家房企先后出现债务危险，预期转弱已是房地产阛阓发展的一大压力。加强预期指引成为本年地产调控的重心之一。
据媒体报说念，相同是在2月24日，保利发展、龙湖集团、金地集团等10家房企债券刊行东说念主主动公开显露企业计算景况等信息。从公开的财务数据来看，这10家房企无疑都是“优等生”，财富欠债景况都至极可以。
值得贵重的是，这次主动公开显露信息并非信披轨制的硬性条款，集体活动更突显出喊话阛阓、提振信心的热烈信号。
然而，《中国经济周刊》记者斗争的多家房地产企业东说念主士坦言，刻下阛阓信心仍显不及，预期偏弱。
“购房者照旧不雅望的比拟多，就算咱们这个盘还是降价到死亡销售，买房的东说念主还合计会不绝降价。”湖南某楼盘名目总司理告诉《中国经济周刊》记者。
对于房地产举座判断，行业排行第一的万科偏于悲不雅。1月9日，在万科2022年会上，万科董事会主席郁亮判断，2022年，行业第一个特征是参加缩表出清阶段，而缩表出清就是一场死活之战，要么死、要么活，莫得中间状态。
郁亮还合计，昔日，房地产行业范围运行萎缩，并建议行业参加“黑铁期间”。
对此，建业集团董事长胡葆森呼应称：“其实，这是一个形容粗略一个譬如，当今对于许多还是‘躺平’的企业来说，推测连黑铁期间也不是了。”他还明确默示，建业集团刻下的战术是“少、小、好”，“不再追求范围的过快增长”。
贝壳商酌院合计，2021年房企风险的荟萃爆发，成本阛阓不雅望情谊犹在，风险出清尚未齐全，阛阓信心未能全面建立。
1月的数据如实低迷，即即是龙头企业，日子也不好过。
保利发展1月份销售情况简报称，1月份，公司已毕签约面积185.76万日常米，同比减少11.73%；已毕签约金额283.02亿元，同比减少34.29%。在2月24日发布的《对于公司债券注册刊行进展及近期计算情况的公告》，保利发展默示，这些数据“与阛阓总体施展基本一致”。
保利发展的确是“与阛阓总体施展基本一致”。克而瑞商酌院数据显露，1月，TOP100房企已毕销售操盘金额5256亿元，单月功绩范围同比裁汰39.6%，较2021年月均水平裁汰43%。中指商酌院数据显露，1月，TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下落23.1%。
“黑铁期间”，阛阓加速出清与分化
阛阓预期转弱的同期，2022年，各房企的偿债压力仍然不小。
身为央企，保利发展是各项财务目的施展优异的龙头。尽管如斯，浪漫2021年三季度末，保利发展有息欠债余额达到3410亿元，其中短期借债49.99亿元，一年内到期的非流动欠债520.12亿元，永恒借债2471.47亿元，应酬债券368.43亿元。保利发展称，“公司债务结构合理，资金处理才调较强，偿债才调较高”。
贝壳商酌院发布1月房企融资知道称，2022年仍然是房企偿债的岑岭之年，年内到期债券总和接近万亿元。而在融资端，2022年1月，房企境表里债券融资累计约481亿元，同比大幅下落70%。
压力之下，各企业聘用出清，这方面的代表就是万科。郁亮说：“不要再心存幻思，必须要快速、执意出清。”
出清的同期，是阛阓的分化。
住宅与非住宅在分化。“住宅还算好卖，剩下的都是交易。”长沙某楼盘营销认真东说念主说。
2月24日，湖南省全省住房城乡建设使命电视电话会议，湖南省住建厅厅长鹿山默示，本年重心使命之一是加速非住宅去库存。
2021年10月28日，湖南省住建厅发布《对于鼓动非住宅商品房去库存的多少倡导》，从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力——严格限制非住宅用地增量、加速周转非住宅商品房用地存量、限制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、饱读吹非住宅商品房自握、裁汰非住宅商品房交往成本、裁汰公寓住户用户使用成本、加大金融维持力度、建立监测监管平台、落实属田主体拖累。
在住宅阛阓，刚性改善需求成为阛阓热门，中小户型与大户型一冷一热。《中国经济周刊》记者侦探问问发现，长沙交易大平层与住宅大平层无数热销，建筑面积无数在200-400平米，个别楼盘出现超1000平米的特大户型，售价2万元/㎡起步。
多名置业照应人均声称“越大越好卖”。这一气候不仅出当今长沙，北京、广州、杭州等多地皆是如斯。
区域的分化相同彰着。湖南统计局《2021年湖南省房地产拓荒投资分地区完成情况》显露，省会长沙增长19.7%，同为长株潭城市群的株洲、湘潭则均是负增长，受疫情影响严重的张家界裁汰28%。在宇宙，据《中国经济周刊》记者了解，不啻一家龙头拓荒商的发展策划中，昔日几年将不会在三四线城市拿地，全面减轻。
东兴证券研报合计，顽劣级城市刻下边临强大的销售压力，阛阓信心严重不及，瞻望后续将有更多销售压力较大的城市不绝出台维稳次第，逐渐扭转销售端详价王人跌的场面。
针对近期出现的首付比例下调与房贷利率下调等维稳次第，多家机构异途同归地指出，面前还是出台裁汰首付比例的城市均为非“限购”城市。西南证券研报称，这些城市销售下滑比拟严重，房价不高，裁汰首付比例的政策固然有望带来需求端边缘改善，但短期内仍难扭转阛阓下行的趋势。
限购这一着实的“紧箍咒”，暂未看到松动的迹象。“当今买房的东说念主要么是刚需，要么是刚改，基本上莫得投资客。”上述名目总司理说。
中指院监测的16个主要城市新址成交数据显露，本年2月，各线城市成交同比下落23.4%，环比下落31.3%，其中，北京降幅成交面积为30.16万日常米，同比下落31%，环比下落46%；深圳降幅位居第二，同比下落26%，环比下滑45.1%；广州同比下滑22%，环比下滑26%。