作家：梁争誉

物业费限价风云此伏彼起之际，行业老大万科物业放出大招。

12月11日，在万物云.睿见大会上，万科物业发布“智选”居品，推出“弹性订价”，将就业选项和订价权力交给业主。

万科物业此举与物业费降价潮不无相关。

2023年以来，广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业费“限高令”。其中，广州自2024年1月起履行新收费战术，中心城区有电梯的住宅物业就业收费法式最高为0.9-2.8元/平素米/月；重庆2024年6月起实行的中心城区住宅物业费收费法式为：电梯住宅的物业就业收费最高为1.9元/平素米/月，最低1元/平素米/月；无电梯住宅最高1.35元/平素米/月，最低0.6元/平素米/月。

由于最新订价远低于现行物业收费法式，商场出现遍实时势。重庆履行新规后，数百个小区业主肯求镌汰现行的物业费，以致有业主拒缴物业费。

凭证中指相干院“寰宇物业就业客户悠然度访问”，重庆2024年悠然度得分初次出现小幅回调。克而瑞物业《2024年住宅物业就业悠然度调研问卷》数据也透露，中端技俩中觉得物业费分辩理的业主占比多达44.2%，昭着高于高端、老旧技俩，中端技俩物业费降价风险高。

图源：图虫创意

万科物业母公司万物云董事长朱保全觉得，把握部门推出物业费订价机制，落地时需要物业公司跟业委达成共鸣。“今天怎样构建与业主之间的对话平台，什么样的价钱对应什么样的法式，在有底线的情况下，跟业主对话酿成一套基于就业频次、就业法式的订价体系才是要津。”

中物智库首创东说念主杨熙握同样办法。他暗示，现时住宅物业管制的发展瓶颈，即是业主甲方的主体归位问题。治理这一问题的决议，要通过多样形势，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司正本习气的片面乙方就业模子，升沉为与业主的双向奔赴互动。

万科物业“智选”居品梳理社区里的95个就业空间、1530个功课对象，合计508项就业事项，再于其均分类筛选出158项必选就业、350项自选就业。客户不错“自界说菜单”，筛选需要的就业内容、就业频次，付费使用。

万科物业商场管制合鼓动说念主邹明暗示，不要“默许斥地”，而是“自界说”菜单，让业主果然参与进来，共同制定物业费和就业法式，万科物业定就业“底线”，业主按需定就业“高线”，这是万科物业智选居品的主要特征。

万科物业的“智选”居品将分享万物云基于“灵石+飞鸽”的数字化基础方法及辛苦运营才智，遴荐“东说念主+机器+辛苦”的功课时势杀青互异化就业委用。

朱保全觉得，在保握底线的前提下，淌若大要酿成一套对话级的订价机制，保握物业行业的毛利还是有可能的。

“今天万科物业的资践诺系以及品牌瓦解，我觉得2.5元/平素米/月的物业费是一个分水岭，2.5元/平素米/月以下的物业就业万科似乎也不太会作念，淌若万科物业作念了2.5元/平素米/月以下的物业，正本的业主也不本旨，是以就参预到万科物业在发展历程中受到价钱截止的瓶颈。”朱保全暗示。

然则，下千里商场空间广阔。

中信证券从新部经纪平台得到24个城市超16万社区、波及约1亿户住房的物业信息，分析得出，24个城市2024年10月的物业费按户数加权平均为1.76元/平素米/月。按户数来看，物业费主要散播在0-2元/平素米/月的区间，占比为65%，2元/平素米/月以上占比35%。“上市物业公司主要参与的2元/平素米/月以上商场，占到商场份额的66%。”

“当咱们果然把商场大开的技术咱们会发现，淌若你把2.5元/平素米/月价钱往上走，你的空间会越来越窄，而淌若往下走，你的空间才会越来越大。”朱保全说。

中信证券的研报亦指出，物业行业仍然是高度分散的行业，头部公司市占率仍然不高，但头部化趋势止境明确，头部企业的市占率有升迁趋势。

“‘当一个物业保安如龟速一般行走，而外卖骑手在快速飞驰的技术，速率的互异即是两个行业市值的互异’——这句话深深刺激了我，我也一直但愿咱们的职工大要驱驰起来，是以今天但凡坐着不动的岗亭，咱们齐用AI作念了替代，让所有不动的岗亭动起来。”朱保全说。