(本文转载自公众号层楼,作家麦格,网房产已获授权)
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从全体量价数据看，杭州二手房果然回暖了。
但城市那么大，库存那么高（披露住宅15万套 ），月均不到万套的成交量，又显得不算太多了。
具体到各个板块，情况又各有不同。总体来说，供应少的日子比拟舒心，供应多的相对难受。但偏巧，年底是请托大潮，又加重了这一征象。
更火上浇油的是，提前到年底（春节前）请托的，还绝酌夺。
据联系媒体统计，2024年12月至2025年1月，杭州盘算推算请托的住宅房源约2万套。其中，近1.3万套是提前请托房源，占比超6成。
它们普遍比公约上商定的请托时代，提早了几个月以至一年。
提前请托之是以这样密集，主若是因为亚运会对多数楼盘的工期影响小于预期，也有益于房企加速完成模样结算，改善现款流。
对购房者来说天然亦然功德，既减少了持有资本，又能尽早搬进新家。
但对二手房市集来说，却可能是一次麇集式的承压。因为这批楼盘多数是2022-2023年上市的新盘，其时摇号温雅犹在，投资客占比不低。
麇集提前请托，意味着同期谈论了一普遍“抢跑选手”。好胁制易反弹的二手房价，可能短期又要被带下来了。
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这批提前请托盘遍布杭城，不乏奥体、钱二、申花、云城、勾庄、艮北等热点板块。
比如，位于奥体中枢肠段的红盘悦著云轩，已于近期迎来请托，共318户。凭证公约商定，原盘算推算请托时代为2025年9月。
钱二的天澜好意思境更夸张，254户业主提前一年收到新址。
还有华丰造纸厂区块的杭曜置地中心，共1700多户，也整整提前一年启动了请托。左近的星瓒颂锦府（1100多户），则进行了提前预请托。
艮北的云翠金澜府（868户），按商定2025年6月请托，上月底已开动麇集请托。
华丰的春樾星宸由全球和中天共同树立，领有全球象征性的金色边框，共447户，已于近日启动请托，比公约提前了5个月。
再往前，还有著名的云城首发大盘——杭与城，共2800多户，提前公约3个多月，已于上月中下旬开动请托。
勾庄的福翠里（604户），提前9个月请托。
据不十足统计，年底这波请托潮中，申花和云城请托量最大。包括馥香园在内的申花新增量逾越4000套，云城超3000套。
若以2025年为视角，钱二胁制疏远，10余盘盘算推算请托，且全是千万级豪宅。
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因为不少是摇号红盘，一大群投资客已跃跃欲试要出货了。
以杭与城为例，2022年上市，均价36100元/㎡。尽管供应量腾贵，中签率却不低，最低仅12.6%。
上月请托因为没大证无法往复，但十足挡不住“抢跑”的心。“一堆业主，早就迫不足待跑到门店，提前寻找买家了。”左近中介说。
据悉近日模样大证已办好，按照10-20%的抛盘率，中介预估有两三百套的挂牌量。而就在近期，已传出几套成交，不乏“高价”。
通常，杭曜置地中心、馥香园这些暂时还无法往复的红盘，也已有大宗房源，流传于市集中。
而那些有证的，出货更是电光石火。
上月底预请托的星瓒颂锦府，已有近20套房源公开上架，并传出了多套成交，108-177㎡不等，最高价5万8。
亚运三子中的亚奥城，诚然旧年10月就已请托，但最近才分娩证。
一出证挂牌量就赶快爬升，面前公开挂牌已稀有十套，且1月首周就麇集成交好几套。最贵的一套能看江的房源，成交价近6万7。
然则等等，不是说供应越多价钱越难涨么，如何这些新请托的成交量价，齐还可以啊？
原因很浅薄。因为新请托红盘的光环，常常能眩惑板块大多数客户的成见。且投资客为了出货，还可爱通过各式技术营造“假成交”。
按以往训戒，刚请托时价钱常常会高少量，过了一两个月，跟着出货量加多和清新感褪去，价钱大略率会趋低走向安逸。
04
是以对投资客业主来说，提早请托有益有弊。
利在于可以更早抢跑，弊在于靠近短期更浓烈的竞争。如果不成抢在第一批次出货，可能就会堕入窘境。
而对买家来说，如莫得弘大需求，十足无须心焦。
即便面前有大宗政策营救，房价比拟抗跌，但在海量麇集请托的挤压下，念念要竣事短期高潮，概率亦然比拟低的。
尤其不要被一些“高价成交”误导，一定要多跑多灵市面，至少要让枪弹多飞一会。
如果仔细不雅察，杭州不少板块的次新价钱，在旧年10-11月赶快反弹后，势头已通盘回落。年末麇集请托潮，只会进一步加大供需压力。
限价放开后，将来的杭州楼市将是一个分化的市集。
通盘板块齐和会过房价和供需的自我改换，竣事价钱和价值的重新匹配，酿成一种新均衡。
算作浩繁自住购房者，第一诉求永恒是：惩处居住问题和配套需求，保值升值为辅。
咱们要作念的很浅薄——提前锁定好预算范畴的意向小区、户型及楼层，在允洽房源出当前抓紧时代上车。
天然，具体到板块和小区，也要具体分析。
但至少从计策上看，短期内的大面积请托，有契机捡漏二手，十足可以持币待购。