年前卖了两套房，一套比面前的市价多卖了8%，一套溢价了10%。

两个相交多年的一又友，皆想卖了手头的二手换新址，机缘碰巧，在年前这个淡得弗成再淡的淡季，不但屋子奏凯卖出去了，还比脚下的市集行情多卖出了一丢丢。

很终止易了。

他们同意，我也怡悦。

天然是义务的。

一又友赞理。我也莫得卖房这个业务。

赤忱以为，跟买房比起来，脚下要奏凯把屋子卖出去，果然是一件糟心又吃苦的事。

那么，怎么作念到奏凯把屋子卖出去呢？

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先说大的设施论。

天然以下这些设施可能好多你皆听过，判袂就在于实践的操作：

怎么去汇注信息，汇注之后怎么判断真伪，怎么欺诈中介门店的力量让他们多推我方的房源等。

1、掌合手小区的全体情况，包括日均/周均/月均带看量，挂牌和成交的量价情况

面前卖房，已然弗成只见原基本面了，最浅显的，也得每周每天扫一下我方这个小区的情况——

小区的全体带看量和成交情况怎么？

比如这个小区，1月的成交均价比12月还涨了10个点，但成交量和带看量皆大幅下滑，跟1月份是春节前的节点联系，传统淡季。

1月的降价房源比加价房源多，诠释依然是买方市集。

但降价房源环比少了60套，还有房源陆续加价，诠释业主心态在变化。

天然也可能忙着过年去了，没空调价。

因为是春节前，看房主谈主数断崖式下滑很通俗，情况稀奇，不具有参考性。

但要追踪的数据，或者如斯。

同期，把小区放在方位板块来看，跟板块的带看比拟，我方方位小区的带看，属于活跃的，如故不太有东谈主见原的？

成交周期和价钱处于板块的什么水平？

2、冷门盘VS 标杆盘，凭证你的小区属性“作念作业”

若是我方的小区是板块的冷门盘，连带看皆不活跃，可能得花更多心想去“扫街”。

若是小区自身即是板块的热点盘标杆盘，那么就得了解下与我方同户型的竞品房源的挂牌价和带看情况——

同户型其他业主最近有没调价？涨了如故降了？

趁机跟中介探访下邻居为啥调价，据此判断这情况是个举例故有踩踏出货的趋势？

若是是踩踏，有没可能几个月后变调供需结构？面前的计谋环境下，供需结构如有鼎新，后续的价钱空间几许会有所抬升。

还有，你的挂牌价在小区处于什么水平？千万不要让我方成为小区里挂牌最高的那一档，也不要成为拉低通盘小区房价的东谈主。

顶点高价和顶点廉价皆是在掩护别东谈主出货，全皆不利于我方卖房。

以及，我方这套房的带看量，最近一个礼拜最近这个月在小区处于什么位置？

3、掌合手买家+竞品房源的情况，我方这套房的卖点和买家眼中的过失怎么管制？

看我方这套房的东谈主，还看了小区的哪些房源？

这些房源的价钱几许，装修怎么？

看过小区这些同户型房源的买家，终末看中的是哪几套？

这些房源打动他们的点辞别是什么？他们介意的点又是什么？

若是我方跟竞品房源的挂牌价钱判袂不大，但看过的东谈主皆以为别东谈主装修好一些，那么你可能需要花少量小钱去升迁一下我方屋子的“眼缘”，比如：

花几十上百块定制一个有垂感的落地窗帘； 买几幅升迁通盘房间试吃的大中型挂画，摆放在餐厅、厨房、客厅的合适位置； 换几盏亮堂的灯或灯泡、LED灯带，升迁房间的采光； 在开放房门一眼就能看见的公区环境里，摆上几盆大型的落地植物，比如很适当广州表象的龟背竹，喜阴又无须时常浇水，很易存活，来增添通盘房间的不满； 甚而，借用一些闲置的实木的、有质感的博古架等，摆放在房间里，回头等屋子卖出去再还且归。

要的即是买家进屋第一眼的嗅觉，要能在一众竞品房源中飞速脱颖而出。

博古架之类的软装回头拿走皆是通俗的，这些可以背面再谈。

4、边租边卖更合算，如故只卖不租更好？怎么算这笔账？

又若是——

你的装修好，但价钱更贵，竞品房源算上重新装修的钱也比你的低廉，你就要琢磨调价。

若是你不想再降价，面前的市价依然低于容颜预期，要么就先租赁去换流动性，等市集回暖再重新放卖（先租不卖，不是边租边卖）；

要么琢磨拉满中介费，并增多一些什物奖励，比如成交送个手机或平板之类的，尝试通过中介的重心推介，去匹配到价钱相对没那么明锐，但对房源属性突出防范的小众买家。

趁机说一句，现时这个市集行情，若是赤忱想卖，尽量不要边放租边卖房，固然这看上去是利益最大化的作念法，但实践上租客对看房的合作进度，对房源自身的维护进度，皆会极大影响买家实地看房时的不雅感。

要想卖，就要破釜千里舟，把屋子空出来，便捷中介随时带看，多花心想跟中介相通，凭证看房时买家提倡的诉求实时去收拾和鼎新屋子的问题。

若是以为责任太忙，没太多工夫元气心灵去管，只可丢给中介处理，那或者率在过程了很久之后，你如故会发现——

怎么我的屋子还没卖出去？

5、一定要搞好跟中介的关系。

好多东谈主卖房，一开动对接中介电话是很飞舞的。

老是有中介不竭打电话来问你的屋子卖出去没？面前调价了没？卖几许钱？有个客户要买几许钱能卖？

问得多了，屋子依然没卖出去，中介就成了阿谁卖不出去屋子还不竭惊扰你责任的东谈主。

尽管把屋子挂出去了，但实践相通起来，好多东谈主老是不自愿地凄怨合作甚而违背——

我今天很忙，没工夫过来面谈。

等下次我有空再处理吧。

我在忙，误点再磋议。

要知谈，中介面前有大把屋子可以推，若是他以为这个业主不好相通，他大可以去推同类型其他房源。

要想屋子更奏凯的卖出去，跟门店中介的关系要搞好。这样前边那些问题，他们才会尽可能跟你说真话。

门店中介是撮合成交的，他们最终野心跟你相通，是把屋子卖出去。

他们会欺诈对交易两边的信息差，一边打压卖家的预期，劝你不竭降价，一边拉高买家的预期，劝买家再加点。

然而！在面前的市集行情下，中介会更多的去PUA卖家，尽量夤缘买家——

“面前这个市集，有东谈主看就可以了，更别说有东谈主讨价！”

“要爱戴每一个情景出价的客户啊，错过此次还不知谈下一个东谈主在哪儿呢！”

等等诸如斯类，正在卖房的一又友，一定切身感受过中介来询价时的这套话术。

天然，也可能根柢没东谈主讨价，他们也即是时来往往探一下你的容颜底价，趁机打压一下你的预期。

少数中介可能还想作念作念ABC单，但大精深中介也就作念下预期管制，背面真有东谈主想买时，这些前期责任作念到位了，便捷他们快速成交。

2

是以，想把屋子卖出去，要怎么科学的跟中介打交谈？

可以先回到前边提过的一个词：

扫街。

前边我说，若是我方的小区是板块的冷门盘，连带看皆不活跃，可能得花更多心想去“扫街”。

啥是扫街？

方圆1公里内的所有中介门店，一起走一圈。

不管是贝壳和链家直营，如故德佑、住商、21世纪不动产、乐远等贝系的加盟品牌，甚而非贝系非连锁，仅仅小区临近作念着街坊生意的小中介门店，或是老婆店的那种，皆可以走一圈。

一个一个去聊，找店长，找门店的销冠，花几天工夫，坐下来跟他们仔细聊。

他们频繁会跟你讲讲面前的市集行情，天然大精深东谈主皆可能跟你说你挂牌价贵了，最近成交的情况可能不如你预期的祈望……

但通过一起走一圈，你就可以欺诈他们之间的话术来交叉比对，甚而可以用他们跟你打信息差的那一套，去跟不同的中介讲不同的东谈主告诉你的信息，看他们辞别会怎么诠释注解这些征象。

通过一轮深切的系统的“扫街”，尽可能齐全的汇注到当下对于你方位小区的所有信息，除掉其中拉低你预期，挑动你焦炙的那些无效信息，通过跟不同的中介反复证明可样的问题，不竭进行信息比对的设施，你就会对面前你要卖的那套房，或者的市集行情有个相配具体和系统的了解。

你说，我卖个房，至于弄这样复杂这样浮泛吗？

至于。

果然至于。

正在卖房的一又友们，若是你以为你的屋子突出难卖，讨价的东谈主皆突出少，甚而看房的东谈主皆少，而近邻邻居的情况比你要好，一定是有原因的。

面前的行情下，莫得什么成交是容易的，除了你命运果然突出好，你屋子果然突出好。

我今天说的所有设施，适用于每一个以为我方的屋子很难卖，更难卖个好价钱的一又友。

3

好多东谈主问我，面前能把屋子卖出去的根柢方针是什么？

降价？

不是好多东谈主皆说，只消价钱降到位，就莫得卖不出去的屋子吗。

若是还没卖出去，那一定是还没降到位。

其实并不是。

设计一下，你的屋子挂500万，你面前的容颜底价是460万，这时候一个买家上来就说，我预算只消465万，还要留些装修费呢，465万，可以就速即签约。

你一口搭理：行。

这时买家心里就犯咕哝了：咦？怎么一讨价就搭理了？是不是我把价还高了？

然后买家就会想方设法再挑出一些邪恶来，然后告诉中介，不行，465万如故贵了，或者找个事理说，我跟家东谈主筹划了，他们以为贵了。

尽管很有可能，买家此前告诉中介的底价，是470万。

天然这是一个各方面皆比较祈望的例子。

买家还的价，刚好在卖家的底价之上，买家的容颜价位，也刚好在卖家能摄取的容颜价位以内。

现实的情况很可能是，讨价也好，买方的容颜价位也好，皆一再破损卖家的底价。

但我要说的是，一味降价而不认真设施，或然会自欺欺人，买家不但不买，还会加重不雅望的心扉。

这样凉爽就搭理了，可能价钱还没到底呢？我再试试，再等等？

是以不管怎么，中介皆会在砍价这个智商，去呈现出一种拉锯的姿态，好让交易两边皆以为，谈到这个价，差未几了，签吧。

是以，我认为，面前能把屋子卖出去的重要，不是价钱，是容颜博弈。

是在这一场容颜博弈中，你是处于上位方，如故下位方。

比如，你卖房依然有一段工夫了，但看房的东谈主老是一阵一阵的，一刹多一刹少，偶尔有讨价的，中介添枝接叶那么一问，谈来谈去你的价钱是降了不少，终末东谈主家也没买，但中介却会拿着这一次谈到的终末价钱，去跟下一个看房的东谈主相通。

这样一来二去，屋子没卖出去，你的底价却一再被破损，到终末，甚而你我方皆快坚信中介那套说辞：

爱戴每一个讨价的东谈主啊！下一个只会越还越低！

你看，在这场容颜博弈中，卖房的你，终末就成了阿谁下位方。

一朝你坚信了，摄取了，可能屋子最终也卖出去了，但一定不是以你同意的价位卖出去的。

你只可安危我方，算了吧，好在卖了，落袋为安。

但若是，你明晰的知谈这一次来讨价的东谈主，他为什么要买，看中了这套房的什么身分，而这个身分在同小区同板块是不是那么容易找到平替的，你就知谈你在这场谈价中，到底是处于上风方，如故间隙方。

比如，一个东谈主看中了你的屋子带的学位，而他的孩子几个月之后就要入学，那么这时候，他比你急，他若是不买你这套，或者率如故会在同地段很快买一套，那么你这一套对他来讲的竞争上风，或者能值几许溢价？

而这，即是你谈价的筹码。

这时候，你即是这场容颜博弈中的上位方。

你就能扛住中介的PUA，中介说不动你，就得去PUA买家，因为他们最终仅仅想成交辛劳。

看吧，预见其实皆很浅显的。

天然落实到每一套房每一个讨价的场景，又得详尽这些预见去具体分析了。

我的劝诫是，实操中最难扛住的，即是这一次次的容颜博弈。

因为每一次博弈皆是一次赌博，你要明晰知谈每次下注的契机资本，能摄取赌输，就有更大的契机赌赢。

而博弈的底牌，即是尽可能掌合手更多更全的信息。

我即是这样帮一又友把屋子卖出去的。